Escritura Pública de Imóvel em Salvador: Guia Completo
Você fechou o negócio, combinou o valor, assinou o contrato particular e acredita que o imóvel já é seu. Mas, na prática, sem a escritura pública de imóvel lavrada em cartório e sem o registro no Cartório de Registro de Imóveis, você ainda não é o proprietário legal. Esse é um dos equívocos mais comuns e mais caros no mercado imobiliário de Salvador.
A ausência da escritura pública abre espaço para disputas judiciais, bloqueio de financiamentos futuros, impossibilidade de vender o imóvel e até perda do bem em casos de dívidas do vendedor. O documento particular, por mais detalhado que seja, não tem o mesmo valor jurídico que o instrumento público lavrado pelo tabelião de notas.
Neste artigo, você vai entender quando a escritura pública é obrigatória por lei, como o processo funciona na prática em Salvador, quais documentos são necessários, quanto custa e o que fazer se o vendedor se recusar a assinar. Leia até o final: cada seção responde uma dúvida real que aparece antes de qualquer compra de imóvel.
O Que É Escritura Pública de Imóvel e Por Que Ela Tem Força de Lei
A escritura pública é o instrumento lavrado pelo tabelião de notas em livro de notas, com a finalidade de formalizar juridicamente a vontade das partes em um negócio jurídico. Ela é dotada de fé pública e faz prova plena, conforme o art. 215 do Código Civil.
Na prática, isso significa que o conteúdo da escritura é presumido verdadeiro até prova em contrário. Nenhum contrato particular tem esse nível de proteção. O tabelião verifica a identidade das partes, a capacidade jurídica, a regularidade do imóvel e redige o ato com linguagem técnica e juridicamente precisa.
Os arts. 6º e 7º da Lei nº 8.935/1994 (Lei dos Notários e Registradores) estabelecem que aos notários compete formalizar juridicamente a vontade das partes e intervir nos atos a que as partes devam ou queiram dar forma legal ou autenticidade. A escritura pública é o instrumento adequado para isso.
É importante distinguir dois momentos: a lavratura da escritura (no Tabelionato de Notas) e o registro do imóvel (no Cartório de Registro de Imóveis). A escritura sem registro não transfere a propriedade. Mas sem a escritura, o registro sequer pode ser feito. Os dois atos são indispensáveis e complementares.
Quando a Escritura Pública É Obrigatória em Salvador
O art. 108 do Código Civil é direto: a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país.
Com o salário mínimo em 2026 fixado em R$ 1.621,00, o limite é de aproximadamente R$ 48.630,00. Na prática, qualquer imóvel urbano em Salvador supera esse valor. Portanto, a escritura pública é obrigatória em quase todas as transações imobiliárias da cidade.
Situações em Que a Escritura É Dispensada
Financiamentos bancários: quando o imóvel é financiado por instituição financeira, o contrato de financiamento registrado substitui a escritura, conforme a Lei nº 9.514/1997 (alienação fiduciária).
Imóveis de baixo valor: negócios cujo valor seja igual ou inferior ao limite legal podem ser formalizados por instrumento particular.
Programas habitacionais públicos: operações do Minha Casa Minha Vida e similares têm regras próprias que dispensam a escritura em determinadas condições.
Fora dessas exceções, tentar transferir um imóvel de alto valor por contrato particular é juridicamente ineficaz. O negócio pode ser declarado nulo. Se você está comprando um imóvel em Salvador e o vendedor propõe "fazer só pelo contrato", isso é um sinal de alerta que merece atenção imediata, e entender os riscos do distrato imobiliário e suas consequências jurídicas pode evitar prejuízos maiores.
Como Tirar a Escritura Pública de Imóvel em Salvador: Passo a Passo
O processo é mais simples do que parece, mas exige organização documental. Veja as etapas na ordem correta:
Etapa 1: Escolha do Tabelionato
Em Salvador, qualquer Tabelionato de Notas tem competência para lavrar escrituras de imóveis localizados em qualquer parte do Brasil. Você não precisa ir ao cartório da circunscrição do imóvel para lavrar a escritura, apenas para registrá-la depois.
Etapa 2: Documentos Necessários
Reúna os documentos antes de agendar o cartório. A falta de qualquer item atrasa o processo:
Categoria | Documentos |
Partes (comprador e vendedor) | RG, CPF, certidão de nascimento ou casamento, comprovante de residência |
Imóvel | Matrícula atualizada do imóvel (máx. 30 dias), IPTU, certidão de ônus reais |
Fiscal/tributário | Comprovante de pagamento do ITIV (Imposto de Transmissão Inter Vivos), certidão negativa de débitos municipais |
Específico (se aplicável) | Procuração pública, alvará judicial, certidões negativas de ações do vendedor |
Etapa 3: Lavratura e Assinatura
O tabelião redige a minuta da escritura com base nos documentos e nas declarações das partes. Após a revisão, comprador e vendedor comparecem ao cartório para assinar. O tabelião lê o ato em voz alta, conforme exige o art. 215, §1º do Código Civil, e certifica a identidade e capacidade de todos os presentes.
Etapa 4: Registro no Cartório de Imóveis
Após a lavratura, a escritura é levada ao Cartório de Registro de Imóveis competente. Somente com o registro a propriedade é transferida de fato, nos termos do art. 1.245 do Código Civil: "Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis." Situações como a usucapião extrajudicial em Salvador também passam pelo cartório de registro e seguem lógica semelhante de formalização.
Quanto Custa a Escritura Pública de Imóvel em Salvador
Os emolumentos (taxas cartorárias) são fixados por lei estadual e variam conforme o valor do imóvel. Na Bahia, a tabela é regulamentada pelo Tribunal de Justiça e atualizada periodicamente. Não existe negociação de valores: todos os cartórios cobram o mesmo.
Os custos envolvem três momentos distintos:
ITIV (Imposto de Transmissão Inter Vivos): tributo municipal, geralmente 3% sobre o valor venal do imóvel em Salvador. Pago antes da escritura.
Emolumentos do Tabelionato: calculados sobre o valor do negócio, com base na tabela estadual. Em média, variam entre 0,5% e 1% do valor do imóvel.
Emolumentos do Registro: cobrados pelo Cartório de Registro de Imóveis ao registrar a escritura. Também seguem tabela estadual.
Para um imóvel de R$ 400.000,00 em Salvador, o custo total estimado (ITIV + escritura + registro) pode variar entre R$ 18.000,00 e R$ 24.000,00, dependendo do valor venal e das certidões necessárias. Esses valores devem ser previstos no planejamento financeiro da compra.
Quem Paga os Custos da Escritura?
Por regra geral, os custos são de responsabilidade do comprador, salvo disposição em contrário no contrato. É comum as partes negociarem a divisão dos custos, mas isso deve constar expressamente no instrumento de compra e venda.
Requisitos Legais que o Tabelião Vai Verificar
O art. 215, §1º do Código Civil lista os requisitos obrigatórios da escritura pública. O tabelião verifica cada um antes de lavrar o ato. Entender esses requisitos evita surpresas no cartório:
Data e local da lavratura: obrigatórios para validade do ato.
Reconhecimento da identidade e capacidade das partes: o tabelião confirma quem são as pessoas e se têm capacidade jurídica para o ato.
Nome, nacionalidade, estado civil e domicílio das partes: dados que individualizam os envolvidos.
Manifestação clara da vontade das partes: o objeto do negócio deve estar descrito com precisão.
Assinatura das partes e do tabelião: sem assinatura, o ato não existe juridicamente.
Se uma das partes não souber assinar, o tabelião registra a impressão digital. Se não puder comparecer, pode ser representada por procurador com procuração pública específica para o ato. Essa procuração também é lavrada em cartório de notas.
Principais Pontos
Exija a escritura pública em qualquer compra de imóvel acima de R$ 45.540,00: contratos particulares não transferem propriedade nesse caso.
Reúna toda a documentação antes de agendar o cartório para evitar atrasos e custos extras com certidões vencidas.
Pague o ITIV antes de lavrar a escritura: sem o comprovante, o tabelionato não lavra o ato.
Registre a escritura no Cartório de Registro de Imóveis imediatamente após a lavratura: só o registro transfere a propriedade.
Verifique a matrícula do imóvel antes de assinar qualquer documento: ela revela ônus, hipotecas e pendências que podem comprometer o negócio.
Se o vendedor se recusar a assinar a escritura após o contrato particular, é possível buscar tutela judicial para compelir a assinatura ou resolver o contrato com perdas e danos.
Preveja os custos cartorárias no planejamento: ITIV + emolumentos podem representar até 6% do valor do imóvel.
Desconfie de propostas que dispensam a escritura em negócios de alto valor: isso é ilegal e coloca seu patrimônio em risco.
Perguntas Frequentes
Posso comprar um imóvel em Salvador só com contrato particular?
Depende do valor. Para imóveis acima de trinta salários mínimos (aproximadamente R$ 48.630,00 em 2026), a escritura pública é obrigatória por força do art. 108 do Código Civil. O contrato particular pode existir como instrumento preliminar, mas não substitui a escritura para fins de transferência de propriedade.
Quanto tempo leva para lavrar a escritura pública em Salvador?
Com toda a documentação em mãos, a lavratura leva em média de 3 a 10 dias úteis, dependendo da complexidade do negócio e da demanda do cartório. O prazo para registro posterior no Cartório de Imóveis pode variar de 15 a 30 dias.
O que acontece se eu não registrar a escritura no cartório de imóveis?
Sem o registro, a propriedade não é transferida juridicamente. O imóvel continua no nome do vendedor. Isso significa que ele pode vender o mesmo imóvel para outra pessoa, que o registre primeiro, e essa pessoa terá preferência legal sobre você, conforme o art. 1.245 do Código Civil.
É possível fazer a escritura pública sem o vendedor presente?
Sim. O vendedor pode ser representado por procurador munido de procuração pública específica para o ato, lavrada em qualquer Tabelionato de Notas do Brasil. A procuração deve indicar expressamente o imóvel, o comprador e as condições do negócio.
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Comprar um imóvel é, para a maioria das pessoas, a maior transação financeira da vida. Um erro documental, uma matrícula com ônus oculto ou a ausência da escritura pública podem transformar esse investimento em um problema jurídico de anos. A formalização correta não é burocracia: é a única garantia real de que o imóvel é seu.
Se você está prestes a comprar, vender ou regularizar um imóvel em Salvador e tem dúvidas sobre escritura, registro ou qualquer etapa do processo, fale com um advogado imobiliário em Salvador antes de assinar qualquer documento. Uma consulta prévia custa muito menos do que resolver um problema depois.
