Due Diligence Imobiliária em Salvador: o que verificar antes de comprar um imóvel e como um advogado pode proteger seu patrimônio
A due diligence imobiliária é a análise jurídica completa do imóvel e das pessoas envolvidas na negociação, feita antes de assinar contrato ou pagar qualquer valor. Em Salvador, onde convivem imóveis antigos, loteamentos irregulares, heranças não regularizadas e lançamentos na planta, essa verificação costuma ser o que separa uma compra segura de anos de disputa na justiça.
Neste guia, você vê o que deve ser conferido na matrícula, quais certidões pedir do imóvel e do vendedor, o que a lei diz sobre a validade desses documentos e quando a ajuda de um advogado faz diferença.
O que é a due diligence imobiliária
Due diligence significa, em tradução livre, "diligência prévia". No mercado imobiliário, é o conjunto de consultas e análises que confirma três pontos: se o imóvel realmente pertence a quem o está vendendo, se há dívidas, ações ou restrições que possam atingi-lo e se a documentação permite a escritura e o registro sem surpresas.
Não existe uma lista única prevista em lei para todos os casos. O que a legislação faz é indicar certidões que acompanham a escritura e estabelecer regras sobre a proteção do comprador. A análise completa vai além do mínimo exigido pelo cartório e deve ser adaptada ao tipo de imóvel e ao perfil do vendedor.
Por que fazer antes de assinar
No Brasil, a propriedade de um imóvel só é transferida com o registro do título no Registro de Imóveis, conforme o art. 1.245 do Código Civil. Contrato assinado e dinheiro pago, sozinhos, não transferem o domínio. Enquanto o registro não é feito, o vendedor continua constando como dono perante o cartório.
Por isso, descobrir um problema depois do pagamento costuma sair caro: o comprador pode ter de discutir o assunto judicialmente, em muitos casos contra um vendedor que já gastou o dinheiro. A verificação prévia é, em geral, bem mais barata do que corrigir o erro depois.
Documentos do imóvel que devem ser analisados
Matrícula atualizada: é a "certidão de nascimento" do imóvel. Mostra quem é o proprietário, a descrição do bem, hipotecas, alienação fiduciária, penhoras, usufruto e outras anotações. Peça uma certidão recente, com a cadeia de transmissões, e confira se o nome do vendedor coincide com o último registro.
Certidão de ônus reais e de ações reipersecutórias: o Decreto nº 93.240/1986 trata dessa certidão entre os documentos que acompanham a escritura. Ela indica se há direitos reais (como hipoteca) e ações que disputam o próprio imóvel. O decreto prevê validade de 30 dias para as certidões de ônus reais.
Débitos de IPTU e taxas municipais: dívidas fiscais ligadas ao imóvel podem se tornar problema para o novo dono. Confira a situação cadastral junto à Prefeitura de Salvador.
Taxas de condomínio: em apartamentos, peça declaração de quitação ao síndico ou à administradora. Veja também como funciona a cobrança de inadimplência em condomínio na Bahia.
Regularidade da construção: habite-se, averbação da construção na matrícula e compatibilidade entre a área registrada e a real. Em imóveis irregulares, vale conhecer as alternativas de regularização de imóveis em Salvador.
ITBI: imposto municipal sobre a transmissão, pago pelo comprador antes do registro. A base de cálculo e a alíquota seguem a legislação do município, então vale confirmar os valores vigentes antes de fechar o preço.
Documentos do vendedor
O imóvel pode estar limpo e ainda assim a venda ser arriscada, se o vendedor tiver dívidas ou ações que o levem à insolvência. Por isso, além da matrícula, a análise considera:
Certidões cíveis, de execução e de falência da Justiça estadual e federal, no domicílio do vendedor e, quando houver, nos locais onde ele morou nos últimos anos;
Certidões trabalhistas e fiscais (federal, estadual e municipal), especialmente se o vendedor for empresa ou empresário;
Certidão de protestos nos cartórios da região;
Estado civil e regime de bens: para vender, em regra, o cônjuge precisa concordar (outorga conjugal), salvo no regime de separação absoluta de bens. Casos de união estável exigem atenção redobrada;
Documentos de representação: procuração com poderes específicos, contrato social e atas, quando o vendedor é pessoa jurídica ou age por meio de representante;
Inventário e herança: se o vendedor recebeu o imóvel de herança, confira se o inventário foi concluído e se o bem já foi registrado em nome dos herdeiros. Veja mais sobre o tema em inventário com imóvel na Bahia.
O Decreto nº 93.240/1986 também prevê que o próprio vendedor declare, na escritura, a inexistência de outras ações que possam comprometer a transmissão. Essa declaração é útil, mas não substitui a conferência das certidões.
Matrícula limpa garante tudo? O que diz a Lei 13.097/2015
Os arts. 54 e 55 da Lei nº 13.097/2015 reforçaram o chamado princípio da concentração dos atos na matrícula. Em linhas gerais, a lei busca proteger o adquirente de boa-fé: situações jurídicas que não estejam registradas ou averbadas na matrícula, em regra, não podem ser opostas a quem comprou confiando nela. A lei também reduz a necessidade de certidões forenses para a validade do negócio perante terceiros de boa-fé.
Isso não dispensa a due diligence. Há ressalvas e situações em que o histórico do vendedor pode causar problemas, como a fraude à execução e os atos que podem ser declarados ineficazes em falência ou recuperação judicial. O art. 792 do Código de Processo Civil, por exemplo, indica hipóteses em que a venda de bem pode ser considerada fraude à execução, inclusive quando há ação capaz de reduzir o vendedor à insolvência e quando houve penhora registrada.
Na prática, a súmula 375 do STJ (2009) orienta que o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente. Quem não pede certidões pode ter mais dificuldade de demonstrar a própria boa-fé se a venda for questionada.
Escritura pública e registro: a etapa final
Na compra e venda de imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país, o Código Civil exige escritura pública (art. 108). A Lei nº 7.433/1985 estabelece os requisitos para a lavratura e determina que o tabelião faça constar, no ato, os documentos e certidões apresentados.
Depois da escritura, é preciso pagar o ITBI e levar o título ao Registro de Imóveis para registro na matrícula. Só então o comprador passa a ser o proprietário. Para entender cada etapa, veja o guia da escritura pública de imóvel em Salvador. Se a compra for financiada, o banco também faz sua própria análise, mas ela protege a instituição, não necessariamente o comprador. Veja o guia do financiamento imobiliário.
Contrato e cláusulas: onde a due diligence se conecta ao pagamento
Quando o negócio começa por um contrato de promessa ou por um contrato particular, os achados da due diligence devem aparecer em cláusulas: condições para o pagamento, prazo para o vendedor apresentar certidões, responsabilidade por dívidas anteriores à transferência, multa por descumprimento e possibilidade de desistir sem perda de valores se surgir pendência grave. Veja os pontos de atenção em contrato de compra e venda de imóvel em Salvador e cláusulas abusivas.
O que fazer se aparecer uma pendência
Dívida de IPTU ou condomínio: normalmente se resolve quitando o débito antes da escritura, com abatimento no preço ou retenção de parte do valor.
Hipoteca ou alienação fiduciária: exige quitação e baixa do gravame na matrícula, ou a anuência do credor.
Ação judicial contra o vendedor: requer análise caso a caso para medir o risco; em muitas situações, o mais prudente é suspender a negociação.
Construção não averbada ou área divergente: pode exigir regularização antes ou depois da compra, e isso deve ser refletido no preço.
Inventário pendente: o ideal é que a sucessão esteja regularizada antes da venda.
Como um advogado imobiliário atua
O trabalho do advogado vai além de solicitar certidões. Ele interpreta o histórico da matrícula, avalia o risco de cada apontamento, orienta sobre o que pode ser resolvido e o que é motivo para desistir, e estrutura o contrato e o pagamento para proteger o comprador. Entenda melhor quando contratar um advogado imobiliário. Se você está pensando em comprar ou vender, contar com um advogado imobiliário em Salvador antes da assinatura reduz o risco de prejuízos e litígios.
Perguntas frequentes
Quanto tempo valem as certidões para a escritura?O Decreto nº 93.240/1986 prevê validade de 30 dias para as certidões de ônus reais. Para as demais, é preciso conferir o prazo indicado em cada certidão e a exigência do cartório.
A matrícula limpa é suficiente?Ajuda muito, mas não elimina todos os riscos. Dívidas e ações contra o vendedor, fraude à execução e problemas de representação podem exigir análise adicional.
Posso comprar sem escritura, só com contrato particular?É possível firmar contrato, mas a propriedade só é transferida com o registro do título. Sem escritura e registro, o comprador fica mais exposto a riscos.
Quem paga o ITBI?Em regra, o comprador, mas as partes podem combinar de outro modo no contrato. O pagamento é feito ao município antes do registro.
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Este conteúdo é informativo e não substitui a análise individual do caso.
Fontes legais: Decreto nº 93.240/1986; Lei nº 7.433/1985; Lei nº 13.097/2015 (arts. 54 e 55); Código Civil (arts. 108 e 1.245); Código de Processo Civil (art. 792).
