Regularização Fundiária (REURB) em Salvador: como regularizar imóvel irregular, documentos necessários e etapas do processo
A regularização fundiária (REURB) em Salvador é o caminho legal para transformar ocupações e loteamentos informais em imóveis com matrícula, escritura ou título registrado. Em uma cidade em que grande parte dos imóveis nasceu fora do processo formal de loteamento, entender a REURB pode ser a diferença entre ter apenas um "contrato de gaveta" e ter a propriedade reconhecida em cartório.
Neste guia, você entende o que é a REURB, quais são suas modalidades, quem pode pedir, como funciona cada etapa, quais documentos costumam ser exigidos e quando outras alternativas, como a usucapião, podem ser mais adequadas.
O que é a REURB
A Regularização Fundiária Urbana (Reurb) é regulada pela Lei nº 13.465/2017. Ela reúne medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais para incorporar núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial e titular seus ocupantes. Em outras palavras, a Reurb não regulariza só o papel do seu imóvel: regulariza o núcleo urbano inteiro (bairro, comunidade, loteamento clandestino ou irregular), com projeto urbanístico, infraestrutura essencial e registro.
Por isso, ela costuma ser conduzida pelo Município, que analisa o pedido, aprova o projeto e emite a Certidão de Regularização Fundiária (CRF), que será levada ao Cartório de Registro de Imóveis. Em Salvador, o procedimento tramita na Prefeitura, e vale confirmar com o órgão competente os formulários e o fluxo atuais.
Modalidades: Reurb-S e Reurb-E
Reurb-S (interesse social): para núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo municipal (Lei nº 13.465/2017, art. 13, I);
Reurb-E (interesse específico): para os núcleos que não se enquadram como de interesse social (art. 13, II).
A modalidade influencia quem paga a infraestrutura e o registro. Na Reurb-S, o Município arca com a infraestrutura essencial e há gratuidade de custas e emolumentos para os beneficiários. Na Reurb-E, os custos recaem sobre os beneficiários ou requerentes privados, como regra geral (art. 33).
Quem pode pedir a Reurb
De acordo com o art. 14 da Lei nº 13.465/2017, podem requerer a Reurb:
União, Estados, Distrito Federal e Municípios, diretamente ou por entidades da administração indireta;
Os beneficiários, individual ou coletivamente, inclusive por meio de associações e cooperativas;
Proprietários, loteadores e incorporadores;
A Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes;
O Ministério Público.
Na prática, moradores de uma mesma comunidade costumam se organizar em associação para apresentar o requerimento coletivo, o que reduz custos e acelera o processo.
Etapas do procedimento
Requerimento pelo legitimado, com os documentos exigidos pelo Município;
Processamento administrativo, com notificação dos titulares de direitos sobre a área, dos confrontantes e de terceiros interessados, que podem impugnar o pedido;
Elaboração do projeto de regularização fundiária, com levantamento topográfico e cadastral, projeto urbanístico, memorial descritivo e, quando necessário, estudos ambientais e cronograma de obras;
Saneamento do processo, com correção de pendências;
Decisão da autoridade competente, aprovando o projeto e classificando a modalidade;
Emissão da Certidão de Regularização Fundiária (CRF) pelo Município;
Registro da CRF e do projeto no Cartório de Registro de Imóveis, com abertura das matrículas das unidades.
A Lei nº 13.465/2017 organiza essas fases no art. 28. Cada Município pode ter normas complementares sobre prazos e documentos.
Legitimação fundiária e legitimação de posse
Dois instrumentos aparecem com frequência na Reurb:
Legitimação de posse: reconhece a posse do ocupante e pode ser convertida em propriedade, nos termos da lei;
Legitimação fundiária: forma de aquisição originária do direito de propriedade, concedida ao ocupante de unidade em núcleo urbano informal consolidado. Ela só pode ser aplicada a núcleos comprovadamente existentes até 22 de dezembro de 2016 (art. 9º, § 2º).
Em regra, a legitimação fundiária entrega o imóvel livre de ônus anteriores, exceto os que se refiram ao próprio beneficiário, o que dá segurança jurídica ao morador.
Documentos que costumam ser pedidos
Do núcleo: matrícula atualizada da área (quando houver), planta do perímetro, levantamento georreferenciado e prova da ocupação consolidada;
Do beneficiário: RG, CPF, comprovante de estado civil e de residência, documentos que comprovem a posse (contrato de compra, recibos, contas de consumo, IPTU) e declaração ou comprovação de renda, quando se trata de Reurb-S;
Cadastro socioeconômico dos ocupantes, que o Município costuma exigir para classificar a modalidade.
A lista exata depende da portaria do Município e do projeto. Organizar esses documentos com antecedência evita o principal gargalo: a falta de prova da posse e da data de ocupação.
Reurb ou usucapião: qual escolher
A Reurb atende o núcleo como um todo, enquanto a usucapião resolve a situação individual de um imóvel. Quando o bairro ainda não está em um processo de Reurb, ou quando o imóvel é isolado e o morador reúne os requisitos de tempo de posse, a usucapião pode ser mais direta. Confira o guia sobre usucapião extrajudicial em Salvador. Já para ver o panorama de outros caminhos de regularização, leia regularização de imóveis em Salvador e na Bahia.
Para quem comprou com contrato particular e ainda não tem escritura, o artigo sobre escritura pública de imóvel em Salvador ajuda a entender o passo a passo da formalização.
Principais problemas e como evitá-los
Imóvel em área pública ou de preservação: a Reurb pode exigir estudos ambientais e regras específicas, e em alguns casos não é possível regularizar o local;
Falta de comprovação da posse: guarde contratos, recibos, contas e testemunhos;
Divergência de área e confrontações: o levantamento técnico precisa ser feito por profissional habilitado;
Disputa com o proprietário registral: pode haver impugnação e discussão judicial. Se houver ameaça de retirada, veja o guia sobre reintegração de posse em Salvador.
Como um advogado imobiliário atua na regularização
O advogado avalia se a Reurb é o caminho adequado, reúne a documentação, orienta a associação de moradores, acompanha o requerimento junto ao Município, responde a impugnações, confere a CRF e o registro em cartório e, se necessário, usa a via judicial ou a usucapião. Com um advogado imobiliário em Salvador, o morador evita erros e perde menos tempo.
Perguntas frequentes
A Reurb dá escritura do meu imóvel?Ela resulta em registro da regularização e abertura de matrícula para a unidade, que garante o direito de propriedade ou de posse conforme o instrumento aplicado.
Quem paga a Reurb?Na Reurb-S, o Município arca com a infraestrutura essencial e há gratuidade de custas para os beneficiários. Na Reurb-E, os beneficiários ou requerentes privados arcam com os custos, como regra geral.
Tenho só um contrato de gaveta. Posso participar?Em geral sim, desde que comprove a ocupação e que o imóvel esteja em núcleo que seja objeto da Reurb.
Quanto tempo leva?Depende do núcleo, do tamanho, da complexidade e da estrutura do Município. Pode levar de meses a anos.
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O escritório Vinicius Macedo Advogado atua em Direito Imobiliário, com atendimento presencial em Salvador/Bahia e online para todo o Brasil. Para analisar o seu caso, entre em contato pelo telefone ou WhatsApp (71) 3190-1041.
Este conteúdo é informativo e não substitui a análise individual do caso.
Fontes legais: Lei nº 13.465/2017 (arts. 9º, 13, 14, 28 e 33).
